思うこと 2023年4月23日

先日サムティを優待目的で300株購入しました。長期保有のためにサムティについて第41期定時株主総会通知書や中期経営計画書をベースにあらためて調査、分析したいと思います。

サムティとは

そもそもサムティとは、賃貸マンション等の企画開発、既存不動産の仕入れや売却等を行う不動産事業や、マンション、オフィスビル等の賃貸経営を行う不動産賃貸事業、そのほかホテル運営等を行なっている、総合不動産事業会社です。

2022年分の事業報告

・賃貸マンションについては、景気動向やコロナ禍の影響を受けにくいため稼働率や賃料水準は堅調に推移。ホテル業界においては観光目的の訪日外国人の回復により、今後は宿泊需要が増加すると想定。

・株式会社ネスタリゾート神戸を連結子会社化

・業績は以下の通り好調

売上構成比

売上構成比	事業名	概要	売上高	営業利益
57.20%	不動産開発事業	不動産開発、販売	734億円	156億円
22.30%	不動産ソリューション事業	収益不動産の取得、再生、販売	286億円	39億円
5.80%	海外事業	海外における投資、分譲住宅事業	74億円	-5億円
6.80%	不動産賃貸事業	マンション、オフィスビル、商業施設の賃貸	87億円	41億円
4.90%	ホテル賃貸・運営事業	ホテルの賃貸および管理	63億円	-27億円
3.00%	不動産管理事業	マンション、オフィスビル、商業施設の管理	38億円	7億円

ホテル賃貸は想定通りコロナによって営業損失を出しているが、今年は上向くのではないでしょうか。大阪の繁華街を歩いていても外国人旅行客がかなり増えていると肌で感じています。行動制限等もなくなっているので国内旅行も気兼ねなくすることができ、これによってホテル賃貸・運営事業の収益は今後改善される確度はかなり高いと感じています。ネスタリゾート神戸も最近は盛り上がりを見せているように感じます。海外事業も営業損失を出しているものの、他の事業については前年比でみると改善傾向にあります。

個人的に気になる点としては、オフィス回帰の傾向はあるものの、コロナ後であってもオフィスビルの需要は以前よりも減るのではと考えています。一方でシェアリングオフィスのようなレンタル会議室やスペース貸しのサービスがその減った分のシェアを埋めているように感じています。つまり、一度減ってしまったオフィス需要は完全には戻らないと感じています。ただ、不動産のプロ業者ですのでこのような素人の一般的な疑問については市場分析等も含めて確認済みかと思うので今後の動向に注目したいと思います。

中期経営計画について

2021年に発行されている中期経営計画を見るとコロナ禍で収益が安定してたインカムゲインの収益を2025年には7倍にすることを目指し、安定収益の拡大を図っています。また、同時に海外事業の拡大を図っているようにも見えます。現在主要となっているキャピタルゲイン事業は今後縮小傾向としています。

開発して販売、というモデルから、開発して数年間賃貸経営を行い販売する、というモデルにシフトすると読み取れました。これにより国内のキャピタルゲインは減少する予測ですが、この減少分を海外事業から生み出す構造転換を狙っているようです。これは以前から言われている国内の出生率低下による対策です。ASEAN諸国では中間所得者層および都市部の人口が急増しているためこれらの需要を見込んで投資を行う方針です。

最後に

簡単な分析であったため、まだまだ理解できていない点は多いですが、インカムゲインモデルにシフトし、海外事業に注力していくという点と、ホテル事業は収益性が悪化していますがコロナの動向等を考慮すると今後は改善する見込みがあると考えています。特にネガティブなイメージはなかったので引き続きしばらく保有しておきたいと考えています。サムティは高配当かつ、株主優待券も魅力的なので長期保有者は多いのではないかと思います。一方で株主優待の改悪が直接株価に影響を与える可能性が高いので怖い面でもあります。。

明日、4月24日が株主総会ですね。残念ながら今回は株主ではなかったため株主総会に参加することはできませんが、不動産事業は一般人からしてもイメージしやすい事業ですので参加して詳しく話を聞いてみたいと思いました。動向をウォッチしつつ、来年は株主総会に参加できればと思います。

再見！

https://www.samty.co.jp/news/auto_20230410544678/pdfFile.pdf

https://www.samty.co.jp/ir/management/mid_plan/main/0/link/210127.pdf