家がほしいが買えない：前編
最近はマイホームの購入を検討しており、日々モデルルームの見学や物件情報サイトと睨めっこを続ける毎日です。。
購入を検討した物件
最近、家族が増えたこともあり、人生の思い出作りのためにも住宅の購入を検討し始めました。
①新築マンション（市内）
手始めにまずは、隣町の新築分譲マンションへ見学に行き説明を受けることにしました。説明を受けているときは周辺が再開発されどんどん街並みが変わっていく説明を受け、ワクワクしました。購入を前向きに考えてはいましたが、竣工が1年先であること、再開発エリアではあるものの、再開発完了までは10年ほど先になることが引っ掛かりました。
また、学区としては問題ないものの商業エリアや高速道路が近く、閑静な住宅街というよりは若者が好むエリアでした。そして、駐車場は敷地内で確保できそうなものの、機械式駐車場となり、これも煩わしさや将来的に修繕費に反映されていくことを考えると、決め手に欠けるものとなりました。
ここは新築****3LDK、角部屋で約5,000万円程度。今振り返ると周辺の新築分譲マンションと比べると、少しお手頃だったかもしれません。ただ、マンション自体の設備や共用部は特に目新しさはなく、また上記の通りエリア的に商業エリアに近いというところで購入を見送りました。
➁中古マンション（近所）
新築マンションも良いとは思いつつ、直近で利上げがほぼ確定していることを考えると出来るだけ住宅ローンを抑えたいという思いもあり、中古マンションで良いものが無いか調べることにしました。調べてみたところ、近所に築5,6年程度、3LDKで約3,500万円、角部屋の部屋がありました。早速現地集合で物件の内覧をお願いしました。
①の新築マンションとは違い、中古マンションは既に実物があるためイメージしやすく、また生活圏も今と変わらないためかなり前向きに検討を進めました。角部屋の上層階であるため眺望もよく、築浅であることから室内もとても綺麗であったため、この金額以下で同等のマンションは出てこないであろうと確信できました。実際に売主は早く売りたいようであり、短期間に何度も値下げを行っていました。
しかし、結論としては購入することはありませんでした。こちらは駐車場がどうしてもとれなかったためです。敷地内は相変わらず機械式駐車場であり、空きも無いためいつ利用できるか分かりません。また抽選であるため最悪の場合、空きが出ても借りることが出来ない恐れがあります。そのため、近所の月極駐車場を借りることを前提に駐車場の調査を進めるのですが、近くの駐車場は空きがなく、徒歩8分程度歩いた先にしか見つけることができませんでした。
そもそも、この周辺は住宅エリアでもあり、月極やコインパーキングを潰して分譲地にし、どんどん新築住宅が建っているようなエリアです。そのため、運よく近場に駐車場を見つけたとしても、それが分譲地になる恐れもあり、車を必須とするのであれば、敷地内の駐車場確保が必須条件でした。しかし、どうしてもこれが叶わず、購入を諦めることにしました。比較のために、他の中古マンションも数件内覧をしましたが、やはり近所のこの中古マンションが、立地、築年数、角部屋、上層階、金額感等の条件から良いと思えました。マンション自体は特殊な共有部やコンシェルジュサービスのようなものがあるわけではなく、また立地自体も周辺はあまり何もない住宅地のエリアであるため、実需でしか売れないと想定しています。そのため売るのに苦労したと考えられます。
➂新築マンション（遠方人気エリア）
これまで検討した条件からライフスタイル的に車は必須と考えました。また出来れば機械式ではなく、平面か立体駐車場を確保したいと考えました。新築か中古かはあまりこだわりがなく、リセールバリューのあるもの、もしくは諸事象で安く買えそうなものであれば良いと考えました。
駐車場の条件から、土地勘もなく遠方のエリアではありますが、もともと人気のエリアで新築分譲マンション、駐車場も平面で確保できるものがあったため、1時間程度かけて説明とモデルルームの見学に行きました。
こちらは大規模マンションではありますがやはり人気エリアのため売れ行きが好調でかなりの数が売れていました。中部屋では5,000万円台からあるものの、角や上層階を狙うと、3LDKで5,000万円台後半から6,000万円台後半ほどになります。①で見たマンションから＋1,000～2,000万円ほどになります。
こちらも竣工は1年ほど先になりますが、かなり人気のエリアであるため売れ行きが好調でした。価格も少し高いとは感じましたがそもそも地価が高いエリアであり、かつ人口も増えていくような街であるため投資用としても若い世帯がどんどん購入しているようでした。
この時も説明を受けつつ、絶対条件である駐車場が確保できること、また街としての将来性も十分あり、5年ほど住んで引っ越しを考えても売却すれば利益がでるのではと思えました。しかし、冷静にリセール等を考えて購入するのであればやはりできるだけ上層階の角部屋を取っておく必要があり、この時点で7,000万円近くになります。頭金を1,000万円入れたとして、6,000万円の住宅ローンと仮定したとき、月々の元本、金利、修繕費、管理費、駐車場、その他の維持費、固定資産税等を少しコンサバではありますがシミュレーションしたところ金利の上昇やインフレを加味するとかなり支払いがきつくなるなと思いました。
私だけで正直住宅ローンは1億円近く組むことができるものの、それでも今後の数十年の支払いを考えるとかなりキツイな、、と感じました。またリセールがあることを前提に購入するのもまずいのではと考えました。金利が上がると当然、不動産の購入意欲が減り、資材費や人件費の高騰を差っ引いてもマンション価格を下げないと今の価格では売れなくなることは明白です。
また、近年はかなりの低金利であっため、0%台で借り入れができる変動金利、かつペアローンで借りている世帯も多く、少しの金利変動で騒いでる状況です。このような状況で、仮に変動金利ベースで2％を超えてくると月々の支払いも数万円以上増え、総返済額も1,000万円以上変わることになります。出産や育児等で収入が減ったりすると現時点でカツカツのペアローンを組んでいる世帯はほぼ確実に支払いが出来なくなり、任意売却でも買い手が早期につかない場合は値下げせざるを得ず、マンション価格は下がるのではと考えました。
そのため、結論としてマンションであればその他のランニングコスト等を加味して最大でも5,000万円、できれば4,000万円程度の住宅ローンに抑えたいと考えました。頭金もあまり入れたくないため、出来れば4,000万円台のマンションを前提とすると新築マンションは厳しいな、という答えになりました。
少し長くなりそうなので、後編に分けます。
再見！