家がほしいが買えない：後編
前編に続き物件購入に向けた活動の記録となります！
購入を検討した物件
前編の内容から、マイホーム購入の検討にあたり以下の条件を優先に考えました。
・マンションであれば敷地内駐車場かつ、機械式でないこと
・マンションの場合、住宅ローンの返済額以外のランニングコストを考慮して住宅ローンの限度額は5,000万円とする。（頭金としては500万円～1,000万円、当然手出しが少ないほど良い）
④注文戸建て住宅（近所、郊外エリア）
新築、及び中古マンションを他にも検討してはいたものの、やはり「駐車場」問題にぶち当たり、選択肢を大きく狭めてしまいます。そのため、新築戸建てだとどうか、と考え、一旦マンションではなく注文住宅で実際に土地から仕入れるとどれぐらいの費用感となるのか検討することにしました。
ハウスメーカーは雑誌で調査し、2社回ってそのうちの1社に決めました。決め手は担当者の人柄とデザイン性です。近所で立てる場合は土地の坪単価が90万円～120万円程度であることがわかりました。戸建ての狭小住宅は避けたいためできれば50坪以上、最低でも37坪以上はほしいなという思いで見積もり等を進めてみました。
上記の坪単価から周辺で立てる場合は、30坪後半でも6,000万円台後半からとなりそうでした。戸建てはマンションと異なり、駐車場代等のランニングコストを抑えられることを加味すると住宅ローン予算はマンションの＋1,000万円程度、つまり6,000万円まで試算上は上限を引き上げることができます。6,000万円を超える場合はその分を頭金として支払う計画となるため、出来れば6,000万円以下に抑えたいと思いました。
また、上記の予算からどうしても周辺エリアで探すと40坪は確実に無理であるとわかったため、少し郊外のエリアまで広げて検討することにしました。坪単価で50万円～60万円ほどのエリアであれば、50坪で2,500万円～3,000万円ほどとなります。土地値を出来るだけ抑えるために郊外エリアの土地を提案してはもらうものの、土地感が無い点、また駅からはどうしても20分程度離れないと予算が抑えられないことを考えると何故ここで家を建てる必要があるのか、、という考えに行きつきます。
そもそも、現在は賃貸ではありますが、敷地内に平面駐車場が取れており、家賃も周辺相場よりも少し安く、駅やスーパー、ドラッグストア等が近くかなり便利なエリアです。また大型ショッピングモールも近くにあり、電車で10分程度行けば都心エリアにアクセスすることもできます。
金利の上昇により次の契約更新の際にはほぼ確実に1割程度家賃を上げられる気はしていますが、それでも気に入っている物件です。少なくとも今以上の暮らしが想像できなければ注文住宅を建てるモチベーションにつながらないと気づきました。
ということで、注文住宅については一旦保留、という状態になります。積極的に進めてはおらず緩く土地探しをしており、良い価格帯の土地が見つかれば話を進めようと思います。
⑤中古戸建（郊外エリア）
上記の土地探しの際に郊外エリアも対象に調査範囲を拡げていました。当初は魅力を感じなかったものの郊外の高級住宅街エリアの中古物件に目が止まりました。**駐車場2台、約50坪、4LDK、接道8M、全面道路8M、駅まで徒歩15分以内、築15年以内、のような条件の物件です。これで価格が約4,000万円。**あれ、郊外で土地を探して注文住宅を建てても6,000万円以上は確実にかかると考えると、中古住宅は33%以上安いということに気づきました。
またこの物件の状態も良く、リフォームをかけているので写真で見る限り内装はとても綺麗でした。立地も接道も住環境もとてもよく、少し郊外ではありますが、子育てを考えると程よい規模の街でもあり、かなり気に入りました。
夜にポータルサイトで見つけたのですが、そのまま車で現地周辺を散策。閑静な住宅街で駅周辺も便利そうであったため、内覧して大きな違和感がなければここに決めようと心が動きました。ここまで直感的に良いなと思えたのは前編の「➁中古マンション」依頼でした。夜中であったため不動産会社にメールで出来るだけ早く内覧したい旨を伝えました。
翌日、早速不動産会社から連絡があったものの、既に申し込みが2件入っており、うち一件は住宅ローン審査が通ったところ、という連絡を受けました。買う気まんまんであったため、かなり凹みました。。周辺エリアで似たような物件が無いか調べましたがこれ以上のものはなく、不動産はタイミングがすべてだなと思いました。。
今後の方針
2025年以降、利上げはほぼ確実であると考えています。また、マンション市場は実需と投資目的の購入層が混在しており、これによりかなり価格が高騰しているイメージです。今後の利上げに伴い、これまでマンション価格が上がることにかけてペアローンを融資上限額まで組んで購入していた層はほぼ確実に変動金利を選択していると考えます。これらの層は変動金利で2％を超えてくると支払いが難しくなり売却が始まるのではないかと想定しています。
また一般的に金利が上がれば住宅の購入意欲は下がるため高騰しすぎたマンション価格は一旦落ち着くのではと考えています。円高により資材費も抑えられてくるはずであるため、今後新築マンション価格が下がることになれば、築浅のマンション、つまりこれまで購入を検討していたようなマンションの価格は数年の内に想定以上に下がる可能性があると考えています。
つまり、マンションを買うなら、リセールではなく、実需として本当にそこに住みたいか？ということで購入すべきと考えています。投資的な目線でも購入するのであれば今のタイミングは最悪で、数年待つべきとの結論としました。
一方で戸建てはどうかというと、土地値も実際にはここ数年で上昇しているものの、マンションまで高騰はしていません。また土地は一物であるため、価格に納得すれば積極的に購入したいと思います。予算があるので限界はありますが、住宅取得に対しては急いでいるわけではないため、金利動向等を含めて定期的にウォッチを続けようと思います。戸建てのリセール面に関しては最悪、更地にすればいかようにもなるため、立地のみこだわり中長期で探し続けようと思います。住宅購入は投資ではなく、家族との生活を快適にし、思い出を作るためのものと考えていますので、価格よりも納得が出来るものかどうか、変に妥協せず考えたいと思います。
再見！