50年住宅ローンは本当に損なのか｜35年ローンと6,000万円でキャッシュフロー・投資シミュレーション比較

「50年ローンはマネーリテラシーが無い」という言説への違和感

最近、住宅ローンの返済期間を50年にする人を「総支払額が明らかに増えるのにマネーリテラシーが無い」と批判する投稿をよく見かけます。確かに、同じ金利であれば返済期間が長いほど総支払額（特に利息の総額）は増えます。これ自体は算数として正しく、否定するつもりはありません。

ただ、個人的にはこの批判にはずっと違和感がありました。50年という期間で考えると、単純な総支払額の比較だけで損得を語れるようなものではないと思うからです。50年もあればインフレが進む確率の方が明らかに高く、また35年ローンより改善するキャッシュフローを投資に回せば、その運用益が総支払額の差を上回る可能性も十分にあります。むしろ、ここまで織り込んで判断できる人の方が、マネーリテラシーが高い層だと自分は考えています。

もちろん、何でもかんでも50年ローンを組めばいいという話ではありません。50年ローンを組んでようやく毎月の返済が回るような身の丈に合わない借り方であれば本末転倒です。あくまで、キャッシュフローの余裕を戦略的に投資へ回せる人にとっての選択肢、という前提です。この記事では、その前提を数字で確認してみます。

前提条件：35年ローン vs 50年ローン（2パターン）

実際の住宅ローンは35年超・50年になると金利が上乗せされるのが一般的です。上乗せ幅は銀行によって差があり（auじぶん銀行・SBI新生銀行は+0.1%、ドコモの銀行は+0.15%、PayPay銀行は+0.3%など）、今回はその実態に近づけつつ幅を持たせるため、50年ローンの金利を2パターン用意しました。

• 借入額：6,000万円（元利均等返済）

• 35年ローン：変動金利 年1.5%（この金利がずっと続くと仮定）

• 50年ローン：変動金利 年1.8%、または年2.0%（この金利がずっと続くと仮定）

差額を投資に回した場合のシミュレーションも、利回り3%・5%・7%の3パターンで幅を持たせて計算しています。実際にはどちらのローンも変動金利なので将来上下しますし、35年超の借入では返済額が半年ごとに見直される銀行もあります。あくまで「返済期間の違いが数字にどう効いてくるか」を見るための簡易モデルとして読んでください。

月々の返済額とキャッシュフローの差

6,000万円をこの条件で借りた場合の月々の返済額は次の通りです。

金利が1.8%・2.0%と35年ローンより高くても、返済期間が長い分、月々の負担は3万円前後軽くなります。この差額を毎月投資に回せるかどうかが、この記事のテーマです。

総支払額の比較：批判派の主張を数字で確認する

まずは「50年ローンは総支払額で損をする」という批判派の主張を、実際の数字で確認しておきます。

50年ローンの方が総返済額で1,388万円〜1,781万円多くなります。この事実自体は動きません。問題は、このコストを、浮いた月々3万円前後の運用でどこまで取り返せるか、という点です。

インフレを踏まえると、35年後・50年後の景色はどう変わるか

50年という期間で考えるうえで無視できないのがインフレです。仮に6,000万円の借入額を住宅価値の目安として、いくつかのインフレ率で35年後・50年後の名目価値を試算してみます。

もちろんこれは物価上昇率をそのまま住宅価格に当てはめた単純計算で、実際の不動産価格は需給や立地の影響を強く受けるため、この通りになる保証はどこにもありません。ただ重要なのは、ローンという「名目固定の負債」は、インフレが進めば進むほど実質的な負担が軽くなっていくという点です。物価が上がれば給与水準も遅れて上がっていくのが通常なので、35年後・50年後の自分にとって、今の返済額の「重み」は今よりも軽くなっている可能性が高いと考えています。この点を考慮せずに「今の金額」だけで総支払額を比較するのは、片手落ちだと感じます。

差額を投資に回すとどうなるか：35年時点のシミュレーション

本題です。50年ローンを選んだことで浮く差額を、35年ローンが完済するまでの35年間、投資信託などで運用し続けた場合を試算しました。利回りは3%・5%・7%の3パターンです。

50年ローンが1.8%の場合（差額：月31,980円、35年時点の残債：23,919,444円）

50年ローンが2.0%の場合（差額：月25,436円、35年時点の残債：24,595,530円）

35年時点で残債と投資評価額が均衡する損益分岐利回りは、1.8%の場合は年率3.042%、2.0%の場合は年率4.264%でした。1.8%のケースなら、新NISAでオルカンなどに長期で積み立てる想定の期待リターン（年率3〜5%程度）でも十分に届く水準です。一方、金利差が0.5%（2.0%）まで開くと、年率3%の運用では残債を返しきれず、5%以上の運用が必要になります。同じ「50年ローン」でも、金利の上乗せ幅次第でハードルの高さがかなり変わることが分かります。

50年間トータルで見るとどうなるか

ただし、これはあくまで「35年時点」で区切った場合の話です。50年ローンの方はこの時点でまだ15年、返済が残っています。フェアに比較するなら、35年ローンを完済した人も、そこから浮いた月183,711円（それまでの返済額まるごと）を、50年ローンが完済する残り15年間、同じ利回りで運用したと仮定して比べるべきです。

50年ローンが1.8%の場合

50年ローンが2.0%の場合

50年間フルで見た場合の損益分岐利回りは、1.8%の場合は年率3.417%、2.0%の場合は年率4.235%でした。7%という高めの利回りを実現できれば、どちらのケースでも50年ローンの方が最終的な資産は大きく上回ります（1.8%なら約1億586万円、2.0%でも約7,229万円の差）。複利で長く運用するほど、わずかな利回りの差が雪だるま式に効いてくることがよく分かる結果です。逆に3%程度の手堅い運用にとどまるなら、どちらのケースでも35年ローンの方に軍配が上がります。

まとめ：50年ローンは「戦略」であって「正解」ではない

ここまでの試算をまとめると、以下のようになります。

• 総支払額だけを見れば、50年ローンは35年ローンより1,388万円〜1,781万円多く払うことになる（批判派の主張は数字として正しい）

• 金利の上乗せ幅が+0.3%程度（1.8%）なら、年率3%台の手堅い運用でも損益分岐を超えられる。+0.5%（2.0%）まで開くと、年率4%台まで運用できて初めて逆転する

• 7%のような高めの利回りを実現できれば、50年間トータルでは50年ローンの方が資産形成上は大きく有利になる。複利期間の長さが効いてくるため

• インフレが進めば、名目固定のローン返済額は実質的に軽くなっていく。50年という長い期間ほど、この効果は無視できない

つまり、50年ローンが35年ローンより明確に有利とも不利とも言い切れず、「金利の上乗せ幅」と「差額をどれくらいの利回りで運用できるか」の組み合わせで結果が変わるというのが自分の結論です。逆に言えば、この試算をせずに「とにかく毎月の負担が軽いから」という理由だけで50年ローンを選び、浮いたお金を運用にも貯蓄にも回さず生活費に溶かしてしまうなら、それは総支払額が増えるだけの選択になってしまいます。冒頭で触れた通り、50年ローンを組んでようやく毎月の返済が回るような借り方であれば、それはそもそも身の丈に合っていません。あくまで、浮いたキャッシュフローを戦略的に運用に回せる人にとっての選択肢だと考えています。

なお、このシミュレーションは金利・インフレ率・投資利回りのいずれも、計算の都合上、現時点の水準や仮定をそのまま50年間固定して計算した簡易的なものです。実際には変動金利の上下、銀行によっては返済額自体が半年ごとに変わるリスク、投資リターンの不確実性など、考慮すべき要素はまだまだあります。あくまで判断材料の一つとして参考にしていただき、実際の借入にあたっては金融機関やファイナンシャルプランナーにも相談することをおすすめします。

金利差を見直す：借り換えという選択肢

今回の試算からも分かる通り、返済期間が長くなるほど、わずかな金利差が総利息額に与える影響は大きくなります。50年ローンのように長期であればなおさらで、今は0.1〜0.3%程度に見える金利差でも、複利で数十年分積み上がると数百万円単位の差になり得ます。そのため、今組んでいるローンより少しでも低い金利のローンがあるなら、借り換えを検討する価値は十分にあります。

ただし、借り換えには事務手数料や登記費用などのコストがかかるため、単純に金利だけを比較するのではなく、この諸費用を含めた総返済額ベースで得かどうかを判断する必要があります。その上で借り換えによって毎月の返済額が下がりキャッシュフローが改善するなら、この記事で扱ったのと同じ考え方で、浮いた差額を貯蓄や投資に回すことで家計により余裕が生まれます。

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対象は借り換えのみで、新規借入（住宅購入時）の比較には使えない点だけ注意してください。